よくあるご質問

最初に言われるのが、ボロ儲けする商売だってことですね。確かに、今でこそ売買成立の際の報酬金額が法で定められていますが、ちょっと前までは1円で買ったものを1万円で売ったなど、実際にあったようです。
商売の鉄則から言えば、ごく当たり前のことで、安く仕入れて高く売る、なにも不思議ではありません。ただ、不動産の場合は単位が大きいのですね。
例えば飴玉1個を1円で仕入れて、1000円で売れますか？無理でしょう。どんなに頑張っても100円ですね。飴玉の相場があるからです。単位は仮に1万個の取引だとしたら、1万円の仕入れが100万円で売却できたという事になりますね。利益はなんと99万円です。
じゃ、不動産で考えてみましょう。ただし、あくまでもバブル期より以前の話です。ここにタンボが1反歩あります。当時、東金地区のちょっとした田んぼの価格は、坪当たり40万円。従って、1反歩では約300坪ですから、1億2000万円ですね。
所有者がどうしても売らなければならなくなったと仮定しましょう。買ってほしいのですから、いくら高い時代でも思った通りの金額では売れません。坪当たり30万円で売却したとします。
これを購入した不動産会社又は個人は、9000万円で購入したわけです。で、売却は...当時は次の日に売れたそうです...ちょっと高めに42万円。売却金額1億2600万円。その仕入れと売却の差額は、3600万円！
不動産売買は、このように桁外れだったようです。まともに働くのが嫌になる。だから、ちょっとした土地や建物の売却の話があれば、あっという間に広がって、あっという間に売れてしまうのです。あくまでもバブル期の話です。特に、バブル期には1億総不動産屋と言われるくらい、いろんな方が不動産に手を出していました。
20代そこそこの若い人が、金時計や金鎖で誇らしげに身を飾っていて、不快感をまき散らしていたのも記憶に新しいところです。都内の喫茶店などでは、何億という不動産の話を辺り構わず大声でしていたものです。
また、所謂アウトロー的な方も沢山いたのです。このあたりまでが、不動産屋は怪しい匂いがするとみられていた時代ではないでしょうか。

頻繁に売買や買取をしている不動産会社としては、データ作成は強制でなければ面倒なだけです。しかも、業者として買い取るのですから、少しでも安くなければなりません。 その結果、安い買取データを報告し、その価格がその地区で定着したとします。売りたい方が、このデータを元に周辺の相場を知ったら、はたして採算が取れる価格で売却できるでしょうか。国のデーター作成に協力はしたい、でも、あまりメリットが無い。

一般の人にも、買った時には報告書を出すように要望があります。業者と違い、一般の場合は、一生に一度の出来事である場合も少なくありません。何も隠す必要が無いのですから、比較的素直に提出するようです。
お分かりですね。一般から集められたデーターは利益が含まれたもの、業者が提出するものとはどうしても違ってきます。全てがこうであるとは言えませんが、このような可能性が高いという事です。

業者が利益を載せて売却した物件価格が、データーの基本となってしまっています。だから、公示された路線価格はあくまでも参考です。公示された路線価格で価格査定しますと、現実から離れた売却希望価格となってしまうのです。

それでは、当社は周辺価格はどうして出すか？
その地区で売りに出されている「土地価格」、過去に同一地区で取引があったデータ等を参考にします。実際に売却中の土地価格は、線価格よりかなり下回っています。

一応決まったマニュアルはありますが、不動産会社ごとに、マニュアルを基に経験値を加算して独自の方法を作り出しているようです。

最初に「瑕疵」って何でしょうか？
瑕疵とは、通常すべき品質・性能を有しないことを言います。瑕疵とは判例では「物が通常有すべき品質・性能を欠く事」と定義づけられています。
住宅の瑕疵としては、通常の生活に支障があるような欠陥をイメージすると分かりやすいでしょう。

次に「瑕疵担保責任」とはどういう意味なのでしょう。
瑕疵担保責任とは、住宅（マンション・土地等も含みます）を購入する買主が、購入した時点では分からなかった（明らかになっていない）瑕疵（通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことを言います。法概念としても用いられます）があった場合、売主が買主に対して負う契約解除や損害賠償の責任の事を指します。

それでは「瑕疵担保責任の範囲」はどうなるのでしょうか。
どの説明を見ても大体同じですが、微妙に「含まれるのか、追加なのか」という項目もあります。
●主要な構造物の木部の腐敗、腐食 ●雨漏り ●シロアリ ●給排水管の故障（水漏れ）そして、
●建物の不同沈下など ●心理的瑕疵を含む（室内での自殺や嫌悪対象物の存在、権利の欠陥、建築制限等による法的な瑕疵）
以上が、瑕疵担保責任の範囲と言えるでしょう。

ちょっと考えてみましょう。
ある程度の年数が経過した中古住宅で、上記の項目のいずれにも当てはまらないものがあると思えますか？
大体、我が国でシロアリが居ないとこなんてあるのですか？
建物の不同沈下って言っても、ビクともしない木造住宅があるなんて考えられますか？
ビー玉転がせば、新築時はピクリともしなかったものが、2、３年後では、必ずどっちかに動きます。当たり前の話なんですけれど。
心理的瑕疵で、売主は何とも思っていなかったが、買主に取っては心理的に肌が合わない隣人がいる。
経年劣化の時期的に、購入前の下見では何ともなかったのに、購入したとたんに微妙な水漏れが起き始めた。

これらは、売買の際には分からなかった、また、売主も気づかなかった場合もあり、このような瑕疵を「隠れた瑕疵」と言っています。
「隠れた瑕疵」というのは通常の注意を払っても発見できない瑕疵を言います。
購入する時点で欠陥が分かっていれば、恐らく買主は「買わない」もしくは「値引き要求」をするはずです。また売主も、もし事前に欠陥が分かれば、それを修復してから販売するでしょう。
それでも住宅は、その時点では気付かなかった何某かの欠陥がある場合も少なくないのです。

売主や仲介業者が「知り得たこと、近い将来起こり得る事、既に事実として起きている事」を買主に説明し、買主もそれを承知の上で購入した場合は瑕疵とはみなされません。
その上で、文章化し売主買主、仲介業者の理解・承諾があれば良いのです。
この流れの延長に「瑕疵担保免責」という特約が成立します。
新築ピカピカの住宅や、築後まだ5年しか経っていない建物の場合は別として、ある程度の築年が経過していて、且つ、明らかに隠れた瑕疵が有ると考えられる中古住宅の場合、売主・買主の双方の合意で「瑕疵担保免責」という方法を取ることもできます。
何でもかんでも責任を取れ、というわけにはいきませんよね。
築年数の古い住宅では、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をするケースも少なくはありません。

法律では、心理的瑕疵を含む（嫌悪対象物の存在）は告知しなければならない事項だとしています。
嫌悪対象物というのは、周辺に居住する住民も対象となるようですね。

何か変じゃないですか？
ご近所のAさんは、今回家を売ることになったBさんの知人です。特に親しい訳ではありませんが、今まで一度もトラブルになるようなことはありませんでした。
また、Bさんだけでなく、周辺の住民とも全く問題を起こしたことがありません。
ところが、この物件を取得したCさんとは何故か馬が合わなくて、Cさんは不動産会社に対して「嫌悪対象物が有るのに告知しなかった」と解約を申し込んできました。
はっきり言って、Cさんの方に問題があるようですが...この問題は、業者に落ち度はなく決着したようですが、人の好き嫌いまで調べるのは大変です。勿論、○○組なんて言う明らかにあちら側の事務所や、近所の方が困っている方がいた場合は別でしょうが、普通に暮らしている人と人との馬が合わないまで分かりません。

当社がお客様のご依頼を受けて、住宅査定書を作るにあたって、やはり一番大事なことは、今、売ろうとして査定書を作成している建物のどんなところが「瑕疵担保責任」の対象となってしまうのだろうか、という事ですね。
その建物の経っている場所や築年で、おおよその、今発生しているであろう経年劣化箇所や、近い将来間違いなく発生する不具合については分かりますが、それでも、思ってもいなかったような不具合が発生することも少なくありません。

売主様からすれば、
●新築住宅（買ってまだ1年も経っていない建物）と同じだし、自分じゃ全く不便を感じていないのだから、買いたい人が粗探しして、ケチを付けられても関係ないんじゃないの？って思います。
●また、建ててから随分年数が経過したけど、気が付いたところはその都度補修したし、確かに悪い部分が有って補修もできないけど、特に住む上で何の問題も無いのだから、瑕疵担保とは言えないよね。
●隣の人は変人って言われているようだが、私とは仲が良いし、どこもおかしいようには思えない。その人の考え方や見方で、瑕疵担保の範囲が変わるんだろうか？

これらは査定書作成時に、売主様にきちんと理解しておいていただく大切な事項の一部です。
中古住宅の売買に当たって、事前に作成する「住宅査定書」は、出来る限り現地調査をして作成したい理由がここにもあるのです。

既に、数か月前に売却されてしまった物件を、堂々と掲載しているケースもあるのです。その取り扱い物件が、その会社のお客様のものであるかどうかを確認するには、「取り扱い形態」を見るのが良いのです。ご自分の会社で直接取り扱っているものなら「専任」等という記載があり、ただ、他社のものを扱っているだけなら「一般」となっています。
ただ、これは一つの目安です。一時、大手の物件サイトを見たお客様から、同じ物件を3社も4社も掲載しているが、どこに頼むのが良いか分からないというクレームが入ったことがあったそうです。
大手サイトとしては、掲載している業者はお客様ですから、記載がないからサイトを使用することを禁止するわけにはいきません。結局、この問題は不動産屋がある限り解決しませんね。
ただし、最近の情報として、同一物件を複数社が取り扱っている場合、お客様目線からは、「売れないから色んな業者が扱っている」「訳アリ物件かもしれない」とみられる傾向があると言われています。

例えばここに土地50坪、建物30坪の平均的な住宅があります。解体を考えるのですから、築年はかなり古い（住めない事もない）物だとします。売却して100万円以上を手元に残したいことが条件です。
比較的良い住環境にあります。本件の土地は公表された「路線価格」の位置には近いのですが、周辺環境は全然違います。
周辺の相場は坪当たり40,000円とします。単純に50坪×40,000円＝2,000,000円と考えました。
同一地域内には、坪当たり20,000円以下のものや、80,000円近いものも 混在しています。 売りに出している所有者様の考え方の違いで、これだけの差がついているのです。 じゃ、20,000円ってメチャ安いのではないかとなりますね。 安いでしょうね...でも、売れていません。20,000円のものが売れないのに、80,000円なんて売れる訳がないじゃないか！ 誰が考えてもそう思いますが、これには色々訳があります。 同じ地区でも、学校や買い物が徒歩圏内であったり、電車利用が近かっ たりで、同一地区内でも大きな価格差が出るものです。
とりあえず、この建物を解体するのかしないのか？周辺の土地価格は坪当たり40,000円ですから、目標は、解体して最低200万円で売りたい！という事は、売却金額から解体費用を差し引いたものが、手残り金と考えて良いのですね。

一般的には木造で、坪当たり3～4万円といわれています。私共の発注では坪当たり1万円近いものもありましたが、これはケースによります。例えば、解体に使用する機器類が搬入しやすいかどうか（道路の広さや隣接建物の状況によっても大きく変わります）。人力だけが手段なのか。アスベスト（石綿）等は使用されていないかどうか。鉄骨造やRC造ではない事。色々条件は異なりますが、とりあえず建物の解体費用は一切合切で30坪×4万円＝120万円だとします。
土地価格4万円×50坪＝200万円
そこから解体費用 建物30坪×4万円＝120万円を引き、差額80万円！
取り合えず手取りは確保できますね。でも、目標の手取り100万円には届きません。確かに計算上では更地にして売れた時は、目標には届かなくても手取り金が残ります。でも、すぐに売れるかどうかは分かりません。解体が済んだら「滅失登記」も忘れずにしましょう。売却成立の際には「仲介手数料」も必要です。解体したらすぐに売れて、全てが順調に進んだ時の話ですね。
それよりも、解体費用はどうしましょう。手持ち金を出しても、売れるまでは回収できないのです。直ぐ売れれば、一時的な出費で済みますし、絶対に更地の方が売れるばあいは、地元の不動産屋さんが一時的に立て替えてくれるでしょう。再度、確認いたしましょう。比較的人気のある住宅地で、更地にすれば売れる可能性がある場所で、解体に余分な手間暇がかからず一般的な解体費用で済むことが確認できて、建物内の残置物は全てご自分で片付けて、解体費用は自分で出して、且つ、短期間に買い手が付いたときに手残り金が出るのです。

ただ、残念ながら私共が取り扱う地域で、更地にすれば即売れる地域は、極めて少ないのが現状です。もし、解体するかしないかでお悩みの時は、ご一報いただけたら、適切なアドバイスをさせていただきます。
一般的には、解体するかどうか悩んでいる建物は、不動産業者としての観点から見れば、そんなに補修が必要な建物を売ったら、後々、瑕疵担保の問題が発生して、余計な手間暇に煩わされるのは嫌です。私共では、例えどんなに建物が古くても、どんなに残置物が残ていても、必ずそれを必要とするお客様がいるという信念で売却のお手伝いをしてまいりました。
ここに挙げた例も、残置物はそのままで、現況のまま100万円で売れた方が良いのではないでしょうか。現況で幾らなら売れるのか、業者が買い取ってくれるなら幾らなのか。売却査定はその為に行うのです。査定依頼したから、どうしても売らなければならないというものではありません。
むしろ、どれほど補修にお金がかかろうと、土地建物が安く手に入れば良いと考えているユーザーも少なくはないのです。買った不動産の使用目的は何でしょう？投資にしたり、ご自分の趣味の隠れ家にしたり、直してみたら意外に住みやすかったり。人様々。
どんな建物でも、付いている方が売りやすいのが本音です。

まず、最初に不動産は「今日仕入れたら、明日には完売」出来たのです。 何円単位のものじゃなく、何億円単位のものがです。因みに、私達が今現在価格査定している土地は、今が坪当たり1万円だとすると、バブル期には坪当たり40万円していました。それでも、もっと高くなると誰しもが思っていたのです。

あのバブル期は国全体が狂っていました。国民全体の生活レベルが向上しつつある時期でしたし、個人の財産を作っておくための手頃な収入もソコソコありました。 追い打ちをかけるように、金融機関が財産を増やすための不動産購入ならば、ろくな個人調査もせずに（今考えれば「相手かまわず」）どんどん融資をしてくれた時期でした。 不動産があればすぐに売れるのですから、今までは誰も見向きもしなかった山や谷や、畑もタンボもあばら家も、人が住めないような山の中でも、「不動産」という名目さえあれば飛ぶように売れたのですね。

日本の国土は限りある面積なのだから、必ず値上がりする、今買わなければ無くなってしまう...ある意味もっともらしい理由でした。 1億総不動産屋と言われたものです。平成生まれの方にはちょっと信じられないでしょうね。 結局、理由はともあれ需要はいっぱいありました。で、バブル期の不動産の動きがいかに凄かったかを思い出していただいたところで、下の新聞切り抜きをご覧ください。

あのバブル崩壊から30数年が経ってしまいました。
ハッと気づいてみれば、もう人生の最終ステップに片足が乗ってます。ご夫婦のどちらかに、決して快調とは言えない症状が出始めています。体と同じ、夫婦で協力して生活してきた建物も、あちらこちら不具合がいっぱい出てきました。

子育ての最中には修理のお金を作るのが大変だった。それでも騙し騙し補修をしながらやってきましたが、建物よりご自分の体が思うようにならなくなってきた。
こうした経過は、今も昔もちっとも変わらないですね。違ってしまったのはここからです。
昔なら、巣立っていった子供たちの誰かしらが帰ってきて、この家を引き継ぎ、親の最後までを見届ける...のが当然でしたが...。

今の時代、子供たちは親元から離れた場所に拠点を構え、便利な住宅ローンでマイホームを建てて、煩わしい「親の面倒は出来るだけ見ないで済むようにと考えるのが当たり前のようになっています。
それでも親を引き取り、一つ屋根の下で生活したいって言ってくれる子供たちも決して少なくは無いのです。ただ、親の家に戻るのではなく、親を引き取るのはそれなりに問題があるのでしょうね。
そうなったときに親が考えるのは「もう住まなくなった家を売って、少しでも子供たちにお金をあげたい」「この不動産を子供に譲って、売れば少しはお金になるし、子供たちにも喜んでもらえる」
親って、皆同じように考えるようですね。
ありがたいことに、インターネットの普及で「売りたい」という意思があれば、このHPのように無料で価格査定をしてくれるサイトが沢山出来ました。
それに、バブル崩壊後は、所謂「怪しい不動産屋」は極端に少なくなりました。はっきり言って、余ほどのことが無い限り情報漏洩はありませんし、万一、売却意思が変わっても情報漏れはしません。
止めた後に、しつこく営業してくる会社は殆どないのではないでしょうか。

このようなサイトを使って「今、自分の家を売ったら幾らになるだろう」と考えるのは当然です。
これはあくまでも所有者様ご自身での考え。。
というのは、まだ、所有者である親は生きているが、相続の手続きが済んでいないのに、所有者の記憶や耳や目が悪くなり、何とか理解が出来る今のうちに売却して欲しいと考えている相続予定者も多いのです。
ご兄弟が多かったり、複雑な事情があったり、或いはその時は売却しようと思っていなかったり、事情はそれぞれですが所有者様が生前のうちに相続の手続きが出来なかったケースも少なくありません。
結局、どなたかが相続して、売却するか、ご自身で使用するか、賃貸などの収益物件として利用するかという事になります。やはり一度は「今、売ったら幾らになるだろう？」と考えるのが当然です。
さて、ここでお考え下さい。こうしたサイトで得た売却価格（査定価格）は、「間違いなく売れる価格」なのでしょうか？