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瑕疵担保責任とは千葉県内の空き家 出張無料査定

瑕疵担保責任について

法律で規定された「瑕疵担保責任」
当社は法律事務所では有りませんので、瑕疵担保や瑕疵担保責任について、不動産用語として本ページでご説明するにとどめます。
また、なんとなく「変だな〜」と感じたことについてごく一般的な疑問として記載します。


最初に「瑕疵」って何でしょうか?

瑕疵とは、通常すべき品質.性能を有しないことを言います。
瑕疵とは判例では「物が通常有すべき品質.性能を欠く事」と定義づけられています。

住宅の瑕疵としては、通常の生活に支障が有るような欠陥をイメージすると分かりやすいでしょう。
このページのご説明は、下記の「財団法人 住宅金融普及協会」のHPを参考にさせて頂いていますので、更に詳しくお知りになりたい場合は、下記のロゴから入ってください。


次に「瑕疵担保責任」とはどういう意味なのでしょう。
瑕疵担保責任とは、住宅(マンション.土地等も含みます)を購入する買主が、購入した時点では分からなかった(明らかになっていない)瑕疵(通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないことを言います。法概念としても用いられます)が有った場合、売主が買主に対して負う契約解除や損害賠償の責任の事を指します。


それでは「瑕疵担保責任の範囲」はどうなるのでしょうか
どの説明を見ても大体同じですが、微妙に「含まれるのか、追加なのか」という項目もあります。
○主要な構造物の木部の腐敗、腐食
○雨漏り
○シロアリ
○給排水管の故障(水漏れ)

そして
○建物の不同沈下など
○心理的瑕疵を含む(室内での自殺や嫌悪対象物の存在、権利の欠陥、建築制限等による法的な瑕疵)

以上が、瑕疵担保責任の範囲と言えるでしょう。


そこで、ちょっと考えてみましょう。
ある程度の年数が経過した中古住宅で、上記の項目のいずれにも当てはまらないものが有ると思えますか?
大体、我が国でシロアリが居ないとこなんて有るのですか?
建物の不同沈下って言っても、ビクともしない木造住宅が有るなんて考えられますか?
ビー玉転がせば、新築時はピクリともしなかったものが、2.3年後では、必ずどっちかに動きます。
当たり前の話なんですけれど。
心理的瑕疵で、売主は何とも思っていなかったが、買主に取っては心理的に肌が合わない隣人がいる。
経年劣化の時期的に、購入前の下見では何ともなかったのに、購入したとたんに微妙な水漏れが起き始めた。


これらは、売買の際には分からなかった、また、売主も気づかなかった場合もあり、このような瑕疵を「隠れた瑕疵」と言っています。
「隠れた瑕疵」というのは通常の注意を払っても発見できない瑕疵を言います。
購入する時点で欠陥が分かっていれば、恐らく買主は「買わない」もしくは「値引き要求」をするはずです。
また売主も、もし事前に欠陥が分かれば、それを修復してから販売するでしょう。
それでも住宅は、その時点では気付かなかった何某かの欠陥が有る場合も少なくないのです。

要は、売主や仲介業者が「知り得たこと、近い将来起こり得る事、既に事実として起きている事」を買主に説明し、買主もそれを承知の上で購入した場合は瑕疵とはみなされません。
その上で、文章化し売主買主.仲介業者の理解.承諾が有れば良いのです。
この流れの延長に
「瑕疵担保免責」という特約が成立します。
新築ピカピカの住宅や、築後まだ5年しか経っていない建物の場合は別として、ある程度の築年が経過していて、且、明らかに隠れた瑕疵が有ると考えられる中古住宅の場合、売主.買主の双方の合意で「瑕疵担保免責」という方法を取ることもできます。
何でもかんでも責任を取れ、というわけにはいきませんよね。
築年数の古い住宅では、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をするケースも少なくは有りません。



で、変だな〜と感じる事ですが...
法律では、心理的瑕疵を含む(嫌悪対象物の存在)は告知しなければならない事項だとしています。
嫌悪対象物というのは、周辺に居住する住民も対象となるようですね。

何か変じゃないですか?

ご近所のAさんは、今回家を売ることになったBさんの知人です。
特に親しい訳ではありませんが、今まで一度もトラブルになるようなことは有りませんでした。
また、Bさんだけでなく、周辺の住民とも全く問題を起こしたことが有りません。

ところが、この物件を取得したCさんとは何故か馬が合わなくて、Cさんは不動産会社に対して「嫌悪対象物が有るのに告知しなかった」と解約を申し込んできました。

はっきり言って、Cさんの方に問題があるようですが...
この問題は、業者に落ち度はなく決着したようですが、人の好き嫌いまで調べるのは大変です。
勿論、○○組なんて言う明らかにあちら側の事務所や、近所の方が困っている方がいた場合は別でしょうが、普通に暮らしている人と人との馬が合わないまで分かりません。


実際には、民法の任意規定であり、当事者間で修正.変更が可能であるとされています。
その結果、現在の住宅売買の際の「瑕疵担保責任」の項目は、新築住宅であれば10年間、中古住宅であれば2年間(但し、この中古住宅の所有者が不動産業者であった場合で、一般の所有者の場合の瑕疵担保責任期間は3か月間です)が、最も一般的な契約内容になっています。


当社がお客様のご依頼を受けて、住宅査定書を作るにあたって、やはり一番大事なことは、今、売ろうとして査定書を作成している建物のどんなところが「瑕疵担保責任」の対象となってしまうのだろうか、という事ですね。
その建物の経っている場所や築年で、大凡の、今発生しているであろう経年劣化箇所や、近い将来間違いなく発生する不具合については分かりますが、それでも、思ってもいなかったような不具合が発生することも少なくありません。

売主様からすれば、
●新築住宅(買ってまだ1年も経っていない建物)と同じだし、自分じゃ全く不便を感じていないのだから、買いたい人が粗探しして、ケチを付けられても関係ないんじゃないの?って思います。

●また、建ててから随分年数が経過したけど、気が付いたところはその都度補修したし、確かに悪い部分が有って補修もできないけど、特に住む上で何の問題も無いのだから、瑕疵担保とは言えないよね。

●隣の人は変人って言われているようだが、私とは仲が良いし、どこもおかしいようには思えない。
その人の考え方や見方で、瑕疵担保の範囲が変わるんだろうか?

これらは査定書作成時に、売主様にきちんと理解しておいていただく大切な事項の一部です。
中古住宅の売買に当たって、事前に作成する「住宅査定書」は、出来る限り現地調査をして作成したい理由がここにも有るのです。


詳しい内容をお知りになりたい場合は、「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会」のHPをご覧になるようお勧めします。


バナースペース

株式会社建洋

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明らかに現実化してきた
負の不動産=負動産

一部の地区ではバブル期の再来というほど、不動産の価値が上がり、一部の地区(地方の大多数)では、いくら安くしても売れない!
バブル期の再来も東京オリンピックまでという囁きも流れる等、いま、不動産の価値はどうなっているのでしょう。

でも、今もこの先も、見方や考え方を変えれば、貴重な財産であることには違いないのです。

私共では、皆様の貴重な不動産の無料査定と同時に、一番良い活用(売却を含めた)方法を共に考えていきます。